계약갱신청구권을 사용한 연장계약시 대항력, 확정일자관계 그리고 보증금 증액시
헷갈리는 임차보증금 우선순위, 실무 기준으로 정리
부동산 중개 현장에서
계약갱신청구권, 보증금 증액, 근저당 설정, 확정일자가 겹치면
임차인의 우선순위를 어떻게 설명해야 할지 혼란스러운 경우가 많습니다.
오늘 다룬 내용을 기준으로,
법리 → 실무 → 사례 순서로 한 번에 정리해봅니다.
※ 한 줄 요약
임차보증금의 순위는 ‘대항력’으로 정해지고,
확정일자는 ‘경매에서 돈을 받을 수 있는 자격’을 완성해주는 요건이다.
1. 대항력이란 무엇인가?
▶ 대항력의 성립 요건
주택임차인의 대항력은 다음 두 가지가 모두 필요합니다.
- 주택의 인도(점유)
- 전입신고
✔ 전입신고만 해도 ❌
✔ 입주만 해도 ❌
✔ 전입신고 + 실제 입주(점유) ⭕
※ 대항력은 두 요건이 모두 갖춰진 다음 날 0시부터 발생합니다.
2. 대항력이 결정하는 것 vs 확정일자가 결정하는 것
이 부분이 가장 많이 헷갈리는 지점입니다.
✔ 대항력이 결정하는 것
- 우선순위의 기준
- “누가 먼저 있었는가?”
→ 기준 시점: 전입신고 + 인도 시점
✔ 확정일자의 역할
- 우선변제권을 완성하는 요건
- 경매·공매 시 배당을 받을 수 있는 자격
❗ 확정일자는 순위를 앞당겨주지 않음.
❗ 날짜 경쟁을 하는 장치가 아닙니다.
3. 한 문장으로 정리하면
대항력은 순위를 정하고,
확정일자는 배당을 가능하게 한다.
4. 계약갱신청구권을 사용한 경우, 우선순위는 바뀔까?
▶ 결론부터
아닙니다.
계약갱신청구권을 사용해도 기존 보증금의 우선순위는 바뀌지 않습니다.
이유
- 대항력의 기준은 최초 전입신고 시점
- 갱신계약은 기존 임대차의 연장일 뿐,
전입신고를 새로 하는 것이 아니기 때문입니다.
5. 보증금이 증액된 경우는 다릅니다
✔ 기존 보증금
- 기준: 최초 대항력 취득 시점
- 이후 설정된 근저당보다 선순위 유지
✔ 증액된 보증금
- 전입신고로 보호 불가
- 증액 후 받은 확정일자 기준으로 보호
📌 따라서,
증액분에 한해서만
갱신청구권 이후의 확정일자가 적용됩니다.
6. 사례로 이해하기
사례 1
- 1월 3일 : 임차인 전입신고 + 입주 (대항력 취득)
- 1월 10일 : 임대인 근저당 설정
- 확정일자 없음
결과
- 순위: 임차인 선순위
- 배당: 확정일자 없으므로 우선변제 ❌
→ 근저당권자가 먼저 배당
사례 2
- 1월 3일 : 대항력 취득
- 1월 10일 : 근저당 설정
- 1월 17일 : 확정일자 취득
결과
- 대항력 기준 순위: 임차인 선순위
- 우선변제 기준: 근저당권자 우선
✔ “선순위 임차인이지만, 배당에서는 밀리는 상황”
7. 확정일자는 언제 받아야 하나?
법리상
- 대항력 취득 이후에 받아도 가능
- 반드시 먼저 받을 의무 ❌
실무상
- 계약 시점에 미리 받아두는 것이 가장 안전
- 전입신고 전·후의 공백 기간 리스크 제거
실무 공식
“확정일자는 미리, 대항력은 잔금일에”
8. 실무 설명용 정리 문장
- “전입신고와 입주가 돼야 대항력이 생깁니다.”
- “확정일자는 순위를 정하는 게 아니라, 경매에서 돈을 받기 위한 요건입니다.”
- “갱신청구권을 써도 기존 보증금 순위는 그대로 유지됩니다.”
- “보증금이 올라간 부분만 새 확정일자 기준으로 보호됩니다.”
9. 최종 요약
- 대항력 = 전입신고 + 인도
- 순위 기준 = 대항력
- 확정일자 = 우선변제권 성립 요건
- 갱신청구권 사용해도 기존 보증금 순위 유지
- 증액분만 새 확정일자 적용
연장계약이나 갱신계약에서 보증금이 그대로라면 기존 권리가 유지되고,
보증금이 올라간 경우에만 증액분 보호를 위해
새 확정일자가 필요합니다.
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