나아가 공인중개사가 직접 분양을 받게 되어도 받게되는 MGM에 관련해서도 아래에 정리해두겠다.
아파트 분양에서 흔히 말하는 MGM(Member Get Member)은
지인을 분양사무소에 소개하면 지급되는 수수료를 말한다.
중개사 생활을 하면서 , 아파트 분양 뿐 아니라 빌라분양 오피 분양 , 생숙 분양등
mgm을 얻게되는 경우는 많을 것이다.
MGM을 받는다 하더라도 시세에 맞지 않는 매물을 잘못 소개하여 고객에게 손해를 끼치게 되면, 그 고객과는 원수가 될 수 있으니, 자신이 투자를 해도 괜찮은 매물만 소개하는 것이 미래를 생각했을때 우월전략이다. 단기적으로 현금흐름 땡기려고 이상한 매물 영업하면 양아치 소리를 듣게 된다. 그런 중개사는 시장에서 오래 살아남을 수 없다.
자 꼰대같은 소리는 그만 접어두고 먼저 인터넷에 있는 원칙적인 얘기 좀 해볼까
보통 분양 아파트의 경우 500만원정도 받게 된다.
여기서 시행사에서 3.3% 원천징수하고 계좌로 입금된다.
입금시기는 시행사마다 다른데, 보통은 1달내외로 입금이 된다고 보면 된다.
빠른 경우는 보름 지나고 바로 입금이 된다.
이것의 이유는 보통 주 단위로 MGM이 묻은 거래를 취합하여 시행사로 전달하기 때문에 일괄하여 보내는 시기가 그정도라고 보면 된다.
그러나 이것은 시행사가 간편하게 처리하려는 절차이고,
본인이 일반사업자인 중개업대표라면 이렇게 처리하면 이후에 부가세 누락으로 가산세를 뚜드려 맞을 수 있다. 자 그럼 원칙에 대해서 얘기해줄테 잘 들어라 .
일반사업자는 중개업자(not 소공 ,실장,간이사업자) 는 분양대행하는 아주머니들과 보통 계약을 진행할 것인데, 이분들은 세금에 대해 잘 모른다.
그래서 그냥 3.3%원칭하라고 한다. 말이 안통할 수 있으니 분양 하는 곳에 본부장이나 시행사 재무팀이나 회계팀이랑 직접 얘기한다고 연결 시켜달라고 하여,
본인의 매출이 높으니 3.3%원징하고 받으면 이후 종합소득세 신고할 사업소득 신고하면 부가세 누락의 위험이 있다 라고 하면,
왠만하면 MGM에 다가 VAT10%얹어서 주고 시행사에 세금계산서 발급할 수 있게 해준다.
>> 정리 :
부가세: 10% 더해서 mgm 받고 시행사에 세금계산서 발급해준다.
소득세: 종합소득세 신고때 매출은 자동으로 부가세 세금계산서 발급하면서 잡혔을 거고
필요경비로 고객에게 페이백한 것을 지급수수료 명목으로 처리하고 , 수입인지대납해준것도 필요경비로 넣으면 된다.
자 이까지가 정석인데 현실은 이렇지 않지 지금부터 아래에 쓰는 내용이 찐이니
잘 읽어보고 반복해라. 그럼 어느순간 이해가 될 것이다.
자 ~ 두가지의 경우가 있다.
1.우선 가장 기본적인 경우 : 내가 시행사에 고객을 소개해 분양받게 한 후 소개 mgm을 받는 경우
2.중개사인 내가 분양받으면서 분양 전매로 p받고 팔 목적으로 (투자목적이라고 한다) 분양권을 구입하여 mgm을 받는 경우
둘다 기본적인 처리방법은 똑같다 맨위에 정석대로 실행하고 안되면 아래의 방법으로 진행하면 된다.
간혹가다 시행사의 갑질로 면세되는 주택을 공급하는 분양이 아니고 과세되는 주택공급 분양할때도 개념을 상실한채로
내가 일반사업자고 나발이고 상관없이 3.3%떼고 입금하려는 곳도 있다.
이렇게 먼저 떼는 3.3%는 최종세금이 아니고
예납 (기납부세액)이다. 3.3%로 종결되는 세금은 한국에 없다.
즉 , 나중에 종합소득세에 합산후 기납부세액을
공제해야한다는 것이다.
이것을 감으면 안되는 이유가 국세청은 시행사가 세금처리를 하는 순간 우리의 수입을 포착할 수 있다
>>> 시행사는 이미 국세청에 신고해두기 때문이다. (지금명세서랑 원천징수 내역을 제출)
물론 이것을 받은 많은 중개업자는 그냥 원징이라고 해서 더이상 세금 낼거 없다고 생각하고 신고도 안하고 넘어가는 중개사도 있을 수 있다.
(그러나 종소세때 반드시 신고는 해야한다. )
매출이 적은 경우 국세청에서 들여다 보지않기 때문이다. 그러나 중개업을 하는 이유가 뭔가 돈을 많이 벌기 위함 아닌가??
그럼
우리가 돈을 많이 벌었을때 세금 이슈로 가산세를 뚜드려 맞는일은 없게 해야겠다
미신시고시 소득누락으로 적발될 가능성이 있고
20% 과소신고 가산세를 뚜드려 맞고 납부불성실 가산세까지 맞을 수 있다.
그러니까 3.3% 원천징수 당했다하여 , 다음해에 하는 종합소득세 신고에서 신고를 누락하면 안된다는 말이다.
예를 들어보자 아파트 분양의 mgm이 500만원이라고 가정하자
✔ ① 고객 소개 MGM 500만 원
- 수입(매출): 500만 원- 종소세때 사업소득 기타매출 잡아라
- 기납부세액: 3.3% 원천징수액
- 필요경비: 고객에게 환급한 금액(계좌이체 증빙 必)
✔ ② 본인이 분양받으면서 받은 MGM 500만 원
- 성격이 애매하지만 실무에서는 대부분
→ “사업소득”으로 합산 처리 - 수입: 500만 원
- 기납부세액: 동일하게 3.3% 적용
✔ 최종 신고
- 두 MGM을 합산
→ 총 수입 1,000만 원(세전) - 비용은 실제 지출한 것만 인정
→ 고객 환급, 인지세 대납 등 - 원천징수 세금(3.3%)은 전부 기납부세액으로 공제
- 기타소득으로 신고해도 필요경비의제 60% 되니까 그렇게 하는 분도 있던데, 나는 사업소득은 늘려도 이후에 대출받을때 장점이 많아서 사업소득으로 잡는 편임.
- 세금처리는 방법이 딱 하나의 정답이 있는게 아니다 자신의 매출의 상황마다 다르니,
- 세무대리인과 잘얘기해보는 것도 좋은 방법이다.
cf) 여기서 고객환급분이 무엇인가 의문점을 품는 사람이 있을 것이다.
분양시장에서 마켓팅을 할때 mgm을 고객과 50% 나누는 것은 이미 통상이 되어버렸고,
심지어 이제는 수입인지세까지 대납해주고 있는 것이 관행이다.
16억 아파트 기준 인지세는 175000원이다.
다음과 같은 순서로 불이익이 발생한다.
- 국세청 시스템에서 소득 누락 자동 탐지
- 종소세 신고 누락 통보
- 가산세 20% 부과
- 납부불성실 가산세 추가
- 반복될 경우 세무조사 리스크 증가
👉 매출 4,000만 원 이하라도 예외 없음.
👉 크기·횟수가 문제가 아니라 “소득 누락 여부”가 기준임.
사실은 재수없으면 걸리는 거다. 걸릴까봐 쫄보상태로 있는 것 보다 깔끔하게 낫다.
| 구분 | 고객 소개 MGM | 본인 분양 MGM |
|---|---|---|
| 지급 금액 | 500만 원 | 500만 원 |
| 원천징수 | 3.3% | 3.3% |
| 소득 구분 | 사업소득 | 사업소득 |
| 공제 가능 | 고객 환급분 등 필요경비 | 분양 관련 필요경비 |
| 신고 방식 | 종합소득세 신고 必 | 종합소득세 신고 必 |
정석은 부가가치세 처리하는 것이다 용역수수료 처리하고 세금계산서 발급하는 것이다.
가장 안정하고 종소세때 필요경비만 딱 넣으면 세상 깔끔하다.
그러나 시행사가 자꾸 지맘대로 하려할때는 아래의 방법으로~
🔥 3.3% 원천징수는 “예납”이다.
🔥 종합소득세 신고 필수다.
🔥 MGM 두 건 모두 사업소득으로 합산한다.
🔥 환급/인지세 등 실제 지출은 비용 처리된다.
부디 이글이 도움되길 바라고 가산세 뚜드려 맞지마라 . 왜냐고 내가 가산세 뚜드려맞았으니까
자 여기서 변수가 있다. 위의 얘기는 과세되는 주택을 공급했을 때 얘기다. 즉 고가의 아파트 분양시장이나 오피스텔을 말하는 것이고, 면세가 되는 주택을 공급할때도 있는데 이때는 애초에 면세사업자라서 부가가치세가 면제되는 거래이기 때문에 부가세를 붙여 mgm을 공급하면, 시행사는 환급받지 못하기때문에 그냥 10%나 mgm을 손해보고 지급하는 꼴이 되므로 , 절대 부가세얹어서 주지 않는다. 그리고 어차피 면세사업자라 내가 세금계산서를 발급하더라도 시행사는 환급도 못받는다.
그러므로 이때는 어느정도 위험을 부담하고 종소세 신고때 기타매출로 기록하고 필요경비산입하여 신고하는 것이 그나마 났다.
혹은 기타소득 처리하여 필요경비의제 60%받고 처리해도 된다. 평소에 mgm으로 먹고사는 중개사가 아니면 이 방법도 괜찮다.
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